Инвестиции в недвижимость: как вложить деньги в недвижимость и не прогореть
Блог компании «Яблоновский Групп»

Инвестиции в недвижимость: как вложить деньги в недвижимость и не прогореть

Инвестиции в недвижимость: как вложить деньги в недвижимость и не прогореть

Несмотря на нестабильность курса рубля, пугающее снижение стоимости нефти и сохраняющиеся санкции, инвестиции в недвижимость в России, по мнению консалтинговой компании JLL, в 2019 году достигнут 3,5 миллиарда долларов, что на 25% превышает результат прошлого года.

Купить квартиру под сдачу в областном центре, а лучше, в Москве и больше ни одного дня не работать – типичная мечта русского человека. И судя по прогнозам экспертов, не такая уж и абсурдная. Если крупные игроки готовы вкладывать в строительство, то и начинающий инвестор с небольшим капиталом наверняка приумножит доходы. Главное, выбрать правильную стратегию.

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость

Еще Роберт Кийосаки, один из самых успешных инвесторов современности, в своем бестселлере писал: «Богатый папа научил меня создавать предприятия и инвестировать прибыль в недвижимость. И я следую этой формуле постоянно». Тем не менее, при всей заманчивости идеи вложения средств в дома и таунхаусы, как и в любом другом виде инвестирования, здесь присутствуют риски.

Недостатки инвестирования в дома и офисы

  1. Высокая цена квадратных метров. Купить даже скромное по площади коммерческое помещение, квартиру, комнату способен далеко не каждый.
  2. Необходимость регулярных вложений: оплата коммунальных услуг, налог на имущество, ремонт, замена вышедшего из строя оборудования.
  3. Большой срок окупаемости инвестиций. При необходимости нести постоянные расходы на содержание владений, стандартный в мировой практике срок окупаемости инвестиций находится в пределах 10-20 лет. Даже популярные курортные зоны демонстрируют окупаемость гостиничных номеров – 5-7 лет.

Преимущества инвестирования в недвижимость

  1. Большое количество стратегий. Начинающие инвесторы выбирают простые в исполнении варианты – долгосрочную аренду или покупку жилой недвижимости, ремонт своими силами, перепродажу по более высокой цене. Опытным игрокам доступны сложные, высокорентабельные схемы: сдача жилья почасово, открытие хостела, перепланировка открытых офисных пространств в небольшие отдельные кабинеты.
  2. Осязаемость инвестиций. Земля, жилое, офисное помещение в противовес акциям, криптовалюте – имущество, внушающее уверенность в завтрашнем дне. При неблагоприятном стечении обстоятельств, оно способно потерять в стоимости, но его можно использовать для проживания, в любой момент сдать арендаторам, перепродать, отдать банку в залог для получения крупного кредита.
  3. Высокая ликвидность. При выставлении обоснованной рыночной цены, продать объект можно за 1-3 месяца. Тем более, во всех областных центрах, крупных городах работают десятки агентств, сотни частных риелторов, готовых тот час взяться за дело.

Рынок недвижимости неповоротлив, резкие обвалы здесь почти исключены. Поэтому при неблагоприятных условиях у владельца будет достаточно времени, чтобы избавиться от неликвидного имущества с наименьшими потерями. Поэтому эксперты единодушны: вклады в землю, дома, апартаменты, гаражи, склады, магазины гораздо менее рискованны, чем спонсирование стартапов или биржевая торговля.

Куда инвестировать деньги

Начинающие инвесторы заглядываются на столицу или популярные курорты: Сочи, Анапу, Ялту. Но специалисты по инвестированию убеждены: любой населенный пункт может похвастать подходящими вариантами для вложения средств. Более того, человеку, плохо знакомому с инфраструктурой, стилем жизни Москвы, Питера, сложно правильно оценить инвестиционную привлекательность объекта. В родном городе, наоборот, проанализировать ситуацию легко: знакомые студенты жалуются на нехватку доступных вариантов жилья возле университета, фрилансеры мечтают о качественно оборудованном коворкинге.

Кроме того, недвижимость – это объект инвестирования, требующий постоянного внимания. И сдавать дом или офис, находясь в тысяче километров, проблематично. За рубежом решают проблему управляющие компании, в России услуга пока не получила распространения. Все это говорит в пользу начала карьеры инвестора на малой родине. А сосредоточиться на жилом фонде или коммерческих объектах, покажет тщательный анализ всех возможных вариантов.

Жилая недвижимость в городе

Варианты инвестирования денег в городах:

  • квартиры в новостроях;
  • квартиры на вторичном рынке;
  • частные дома;
  • комнаты на вторичном рынке;
  • доли в частных домах, 3,4-комнатных квартирах.

Риск потерять вложения при инвестициях в готовое жилье минимален. Вариантов заработка – 2:

  • перепродажа по более высокой стоимости;
  • сдача в аренду.

Причем, зарабатывать, сдавая жилое имущество, в регионах можно так же успешно, как в столице. Доказательство – масштабное исследование, проведенное аналитиками портала Domofond.ru. Расчетная единица – однокомнатная квартира на вторичном рынке, расположенная в спальном районе города. Возраст дома – до 40 лет. Площадь – 45 квадратных метров.

Оказалось, Симферополь – единственный город России, где возможно воплощение мечты: сдать жилье и не работать: аренда однушки покрывает 79% средней зарплаты по городу. Немного отстают Севастополь, Сочи. Ровно половину средней зарплаты отдают владельцам квадратных метров жители Махачкалы, Грозного, Хабаровска, Ростова-на-Дону, Химок, Новороссийска, Владикавказа. Вопреки стереотипам, москвичи за счет аренды покрывают 45% средней зарплаты, питерцы – 39%.

Наиболее «сдаваемые» объекты отличаются небольшой площадью: 30-70 квадратных метров. Самые востребованные квартиры – 1, 2-комнатные. Их снимают студенты, молодые семьи, мужчины после развода, пенсионеры. Найти арендаторов на 3, 4-комнатную квартиру сложно. Придется пойти на значительные уступки в расценках, второй вариант – сдать объект покомнатно.

Интересно, что пожелания покупателей и съемщиков к жилью на вторичном рынке и в новостроях сильно разнятся.

Самые распространенные пожелания

первичный рынок

вторичный рынок

  • средние, высокие этажи;
  • хороший вид из окна;
  • небольшая удаленность от метро, остановок общественного транспорта;
  • закрытая территория, наличие консьержа;
  • современный ремонт без элементов тяжелой классики.
  • 2-3 этаж;
  • хорошее техническое состояние;
  • развитая инфраструктура;
  • близость к транспортной развязке;
  • доброжелательные соседи.

Загородная недвижимость

Варианты инвестирования:

  • покупка готового коттеджа;
  • приобретение строящегося объекта;
  • покупка земли под строительство дома.

Обязательные условия выгодного вклада:

  1. Хорошая транспортная доступность населенного пункта.
  2. Наличие развитой инфраструктуры.
  3. Проведенные коммуникации.

Надежнее всего входить в проект, когда основной объем работ по строительству выполнен. Тогда покупатель имеет все основания предполагать, что застройщик завершит работы в запланированный срок.

Коммерческая недвижимость

Инвестировать в жилище возможно при наличии 2-3 миллионов рублей. Порог входа в коммерческий сектор выше: минимально необходимая сумма – 5-7 миллионов рублей. Вторая сложность: сдать офис, склад, торговую площадь сложнее – стандартная ситуация, когда поиск арендатора затягивается на месяцы. На протяжении этого времени владельцу придется самостоятельно оплачивать налоги, коммунальные платежи, превышающие аналогичные затраты в жилом секторе в несколько раз.

Плюсы инвестиций в объекты коммерческого назначения: долгие сроки аренды, часто несколько десятилетий; высокая ежемесячная прибыль, срок окупаемости, в среднем, не больше 8-10 лет.

Идея инвестиций в склады, офисы, магазины пугает россиян необходимостью декларировать доходы. Да, законодательство предусматривает налог на сдачу комнаты, дома, но большинство наших соотечественников это требование игнорирует. С коммерческой недвижимостью так не получится: придется заключать официальный договор и отчислять проценты от прибыли в госбюджет.

Инвестиции в строительство

До недавнего времени самым рискованным, но наиболее выгодным вариантом инвестирования оставалось долевое строительство. На этапе котлована или возведения первых этажей покупалось 80% жилого имущества в России. Несмотря на печальную статистику –каждый третий отечественный дольщик оставался банкротом, желающих поучаствовать в авантюре меньше не становилось.

В июле 2019 года заканчивается переходный период, вступают в силу изменения Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве». Теперь средства покупателей будут замораживаться на банковских счетах до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Девелоперы же будут строить жилые дома за свои кровные или в кредит по ставке, не превышающей 5% (такие условия сегодня обещает Центробанк).

Для покупателей нововведения неоднозначны:

  • с одной стороны риск потерять средства дольщиков полностью исключается;
  • с другой – ожидается рост стоимости участия в долевом строительстве за счет добавления в итоговую стоимость жилья кредитных процентов.

Все же инвестирование в строящиеся объекты останется привлекательным способом вложить деньги. Во-первых, разрыв в цене с готовым объектом по-прежнему сохранится. Во-вторых, строить будут быстрее, чтобы скорее вернуть банку заемные средства. Сократится и количество застройщиков: небольшие компании, не обладающие запасом прочности, покинут рынок.

Паевые инвестиционные фонды (ПИФы)

При наличии небольшой суммы (от 300 тысяч рублей) реально приобрести пай в закрытом инвестиционном фонде. Объекты для инвестирования денег пайщиков подбирает управляющая компания. Она же разрабатывает стратегию, привлекает застройщиков, за что получает комиссионное вознаграждение.

В теории пайщик имеет стабильный доход 10-15% годовых, не прикладывая никаких усилий. На практике если фонд терпит убытки, досрочно забрать вклад невозможно, как и надеяться на возвращение вложенных денег в случае банкротстве.

Популярные стратегии инвестирования

Инвестиции в недвижимость относятся к высокодоходным видам вложений, но окупаемость разных объектов сильно различается. Рассмотрим преимущества, недостатки проверенных временем стратегий инвестирования.

Покупка – ремонт – перепродажа

доходность: 10-15%

Простая, понятная схема инвестирования. Для ее реализации необходимо:

  1. Приобрести квартиру по минимальной стоимости. Поиском придется заниматься самостоятельно: агентства сами находятся в поиске дешевых вариантов для перепродажи.
  2. Минимизировать затраты на ремонт. Стратегия перепродажи выгодна, если существует возможность приобрести строительные материалы на оптовых базах, а ремонтные работы проводить самостоятельно. Иначе полностью окупить капитальный ремонт невозможно.

Плюс схемы: абсолютное безразличие к месторасположению объекта. В любом районе города, поселка разница в цене аналогичных по площади вариантов с ремонтом и без составляет 10-15%. В востребованном районе совершить сделку купли-продажи получится немного быстрее, менее популярном – медленнее.

Обратите внимание: начиная с 2016 года при перепродаже жилья раньше, чем через 5 лет после покупки, собственник обязан заплатить в госбюджет налог, равный 13%.

Покупка квартиры в строящемся доме для перепродажи

доходность: 30-50%

Главное правило инвестирования: чем раньше вложены деньги, тем большая прибыль будет получена собственником при перепродаже. Несколько лет назад доходность операций доходила до 100%. Теперь эксперты прогнозируют плавный рост стоимости квадратных метров в строящихся домах, и гарантируют доходность, равную 30-50%. Риск потерять вложения сводится к нулю: при банкротстве застройщика первые покупатели получают квартиры, если они достроены. Тем, кто внес деньги позже, в полном объеме возвращаются вложенные средства.

Единственный минус – придется 2-4 года ждать завершения строительства хотя перепродать будущее жилище владелец имеет право на любом этапе возведения дома. Делать ремонт перед продажей опытные игроки не советуют. Покупатели, рассматривающие новострои, как правило, не согласны оплачивать ремонт, который все равно планируют переделывать.

Сдача квартиры, комнаты в долгосрочную аренду

доходность: 4-7% годовых

Классический способ инвестирования, не требующий от владельца больших усилий. Спрос на съемные квадратные метры, особенно в крупных городах, по-прежнему очень высок. Проще сдать отдельные квартиры. Комнаты пользуются спросом у студентов неподалеку высших учебных заведений, туристами в курортных зонах.

Плюс сдачи в аренду: стабильный пассивный доход.

Минусов несколько:

  • низкая доходность;
  • большой срок окупаемости, доходящий до 20 лет;
  • необходимость минимального ремонта каждые 5-7 лет;
  • риски, связанные с недобросовестными съемщиками.

Сдавать квартиру в аренду выгодно, если она получена в наследство, куплена детям на будущее, осталась от родственников, переехавших за рубеж. Приобретать жилище специально для этих целей, еще и с привлечением заемных средств, нет смысла: арендная плата не перекроет ежемесячный ипотечный платеж.

Сдача квартиры посуточно

доходность: 7-10% годовых

Назвать посуточную сдачу пассивным доходом нельзя. Чтобы иметь стабильный поток клиентов, инвестор соревнуется в уровне сервиса с гостиницами, предоставляя услугу дешевле. Основная часть арендаторов – туристы, командировочные. В отличие от постоянных жильцов, снимающих квартиру длительное время, они ожидают от владельца уюта, комфорта.

На длительный срок легко сдаются даже голые стены. В случае посуточной аренды владелец обязан потратиться на:

  • минимальный ремонт;
  • покупку бытовой техники;
  • приобретение постельного белья, полотенец, посуда.

Учитывая, что выселения и заселения будут происходить часто, владельцу или нанятому работнику придется заниматься уборкой, стиркой белья. Кроме того, коммандировочные приезжают в разное время, и владельцу придется подстраиваться. Зато при грамотной организации работы окупится квартира быстро: за 10-13 лет.

Почасовая сдача квартиры

доходность: 10-12% годовых

Самый проблемный, агрессивный, при этом наиболее выгодный способ инвестирования в жилую недвижимость. Здесь без постоянного присутствия владельца или работника, живущего неподалеку, не обойтись: заселять, выселять арендаторов, проводить уборку, застилать постели придется несколько раз в сутки.

Большой минус стратегии – постоянные конфликты с соседями: редко они равнодушны к шуму, крикам, хождению по дому чужих людей. Клиенты – командировочные, планирующие выспаться, привести себя в порядок перед деловой встречей; путешественники, ожидающие рейса.

Но основная часть съемщиков: влюбленные парочки, жаждущие уединения, большие компании, которым негде отпраздновать юбилей, окончание института, провести корпоратив, новогоднюю вечеринку. Поэтому шума, испорченного имущества, бесконечных уборок, ремонтов не избежать.

Покупка вилл, апартаментов за рубежом

доходность: 5-10% годовых

Выйти на зарубежный рынок начинающим инвесторам мешает предубежденность. Считается, что в Европе, США, на популярных курортах Азии дома, отельные номера, апартаменты стоят дороже, чем в России, а покупка связана с огромным количеством бюрократических проволочек.

В реальности все гораздо проще. Туроператоры, специализирующиеся на турах за недвижимостью, уже не редкость. А оформить покупку на Кипре или Бали не сложнее, чем в Питере. Расценки за квадратный метр тоже редко отличаются от российских.

Актуальные предложения с портала prian.ru

Предложение

Цена

квартира-студия в Паттайе, Таиланд, 30 м2, полная меблировка, расположена в отельном комплексе

1,8 млн. руб.

2-комнатные апартаменты в Нячанге, Вьетнам, 54 м2, полная меблировка, рядом море, год сдачи дома в эксплуатацию: 2019

3,4 млн. руб

Вилла на Самуи, Таиланд, 700 м2. На территории бассейн 30 м2, тропический сад, водопад, пруд с рыбками.

29,8 млн. руб.

Вьетнам, Бали, Таиланд, Шри-Ланка – направления, куда ежегодно отправляются  десятки тысяч фрилансеров со всего мира, чтобы провести зимние месяцы на морском побережье. Поэтому проблем с поиском арендаторов не возникает.

Выгодны ли инвестиции в европейскую недвижимость? Однозначно! Уровень инфляции в развитых странах минимален, стоимость евро по отношению к рублю постоянно растет. Таким образом, ценность приобретенных апартаментов для российского покупателя с каждым годом становится все выше.

Переживать об управлении жилым имуществом не стоит. Заботу о собственности в Европе поручают застройщику или агентству. В Германии иностранным инвесторам услуги управления предлагают риелторские компании. За 15-20% от суммы аренды они оплачивают коммунальные услуги, ищут арендаторов, решают текущие вопросы.

В Испании, Черногории, Болгарии договора управления подписываются с застройщиками одновременно с договором купли-продажи. Владелец сохраняет за собой право 1-2 раза в год отдохнуть в собственных апартаментах, главное, заранее согласовать даты приезда.

Сложные стратегии инвестирования

При возможности вложить в проект крупную сумму, наличии времени, желания не просто инвестировать, а построить работающий бизнес, выбираются более сложные стратегии.

В сфере жилой недвижимости:

  • распил квартиры на студии с целью дальнейшей сдачи. Стандартная однокомнатная квартира, площадью 40 квадратных метров, успешно делится на 2 студии;
  • создание хостела или мини-отеля. После запрета размещать хостел в многоквартирном жилом доме, реализация варианта стала сложнее. Но спрос на дешевое жилье среди туристов стабильно растет, значит, имеет смысл искать варианты обустройства временного пристанища в отдельно стоящих жилых домах, инвестировать в их постройку;
  • организация капсульного отеля. Новый тренд, набирающий популярность. В отличие от хостела, капсульная гостиница сдает отдельные номера, площадью 2-2,5 квадратных метра. Плюс стратегии: возможность реализации проекта на минимальной площади. Минус: полное переоборудование пространства требует серьезных финансовых капиталовложений.

В коммерческом секторе:

  • создание антикафе. Посетитель платит за фактически проведенное в заведении время. Взамен ему предоставляются комфортные условия для общения, настольные игры, возможно, чай, кофе, ограниченный ассортимент десертов;
  • покупка жилья на 1 этаже с последующим переводом в нежилой фонд. В Москве основная масса строящегося жилья уже предусматривает размещение на первом этаже офисных помещений, магазинов. Регионы пока вынуждены перестраивать старый жилой фонд под современные потребности;
  • перестройка открытых офисных пространств в мини-офисы. Мода на Open plan office постепенно уходит, специалисты предпочитают тишину, возможность сосредоточиться. Помещения, площадью 10-20 квадратных метров фрилансеры, самозанятые специалисты снимают охотнее;
  • создание коворкинга. Число удаленных вакансий растет. Организовать же работу дома семейному человеку сложно, кроме того презентабельное рабочее место необходимо для собеседований, конференций, проведения переговоров;
  • почасовая аренда переговорной комнаты или конференц-зала для проведения семинаров, тренингов, бизнес-встреч.

Опубликовано Яблоновский групп

Финансовый опрос